フィリピン不動産市場は東南アジアの中でも利回りが期待できるとして、海外不動産投資家から注目を集めています。フィリピンで「外国人は不動産を購入できるの？」「外国人に対する不動産規制はあるの？」と疑問を持っている人もいるのではないでしょうか。
この記事では、フィリピン不動産を外国人が購入する際の規制について解説しています。不動産購入の手続きや注意点についても解説していますので、ぜひ最後まで読んでみてください。
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目次
フィリピン不動産を外国人が購入する際の規制
フィリピン不動産市場での外国人規制について解説します。
フィリピン不動産に関する法律・制度の現状
フィリピンではフィリピン共和国憲法において、土地の国有制度が採用されています。国有制度とは、原則としてすべての土地を国家が所有する制度です。そのため、土地はフィリピン政府から私人に対して譲渡される形になります。
またフィリピンではトレンズ・システムという登記制度が採用されており、この制度に基づいて、政府から登記証明書が発行されます。登記対象は土地およびコンドミニアムです。不動産に対して賃借権や抵当権が設定されている場合は、登記簿に記載することで権利の保全ができます。
外国人は土地の購入、所有ができない
フィリピン共和国憲法に基づき、土地を所有できる主体がフィリピン国籍を有する個人、およびフィリピン法人に制限されています。そのため外国人は土地を保有できません。
法人名義であれば外国人にも土地の所有は可能です。しかし法人代表がフィリピン人であることや、フィリピン人が資本の最低60%を所有する株式会社などの条件があるため現実的ではありません。名義貸しなど意図的な違反は、罰金や懲役が課せられる刑事犯罪とみなされます。
フィリピンでは外国企業、外国人による土地の賃借は認められており、期間が決められています。
| リース契約期間 | 更新 | |
| 投資目的にのみ使用される土地のリース | 最長50年 | 1回限り25年 |
| 投資のみを利用目的としない土地のリース | 最長25年 | 1回限り25年 |
外国人が購入可能な物件
フィリピンでは民法上、土地と建物その他付属物は別の不動産として扱われており、外国人の土地の所有は認められていませんが、建物の所有は認められています。そのためコンドミニアムやタウンハウスを購入すると、フィリピンで不動産投資が可能です。ちなみに、フィリピンでは外国人の最低不動産購入価格の規制はありません。
コンドミニアム
コンドミニアムは分譲マンションのような建物で、フィリピン不動産投資では主流です。フィリピンのコンドミニアムの共同エリアにはプールやスポーツジムがあり、24時間受付に人がいるなどセキュリティ体制も整っています。ただしコンドミニアム法という法律で、外国人が所有できるのは建物の40％以下に制限されているため注意が必要です。
コンドミニアムを購入する場合、基本的にビザは必要ありません。しかし入国管理局の指導により、一部のコンドミニアムでは長期滞在ビザのない外国人は契約できないこともあるため注意が必要です。事前に確認しておくと安心でしょう。
コンドミニアムはフィリピンの人口増加によって需要が高まっているため、現在建設ラッシュとなっています。そのため将来供給過多になってしまうリスクがあり、セブ島などリゾート地のホテル投資も一考の価値があるでしょう。
タウンハウス
タウンハウスは建物構造が一体となった2戸以上の建物を指します。2〜3階建てのアパートをイメージするとわかりやすいでしょう。一軒家とマンションのいいとこどりの物件ですが、タウンハウスは物件数が少なく、賃貸需要のある都心エリアに建てられることもあまりありません。利便性や安全性を考えると、購入前には十分に情報を集める必要があります。
フィリピン不動産の購入手続きと注意点
フィリピンの不動産購入時の流れと費用を解説していきます。
不動産購入のおおまかな流れ
フィリピンで不動産を探すには、現地の情報を手に入れることが大切です。信頼できる不動産業者に問い合わせてみるといいでしょう。おおまかな流れとしては、下記の流れです。
- 不動産業者に問い合わせる
- 物件の情報を集める
- 購入希望物件を決定後、期日内に手付金を支払う
- 所定の購入予約申込書を提出し、購入代金の支払い方法に応じて必要書類を提出する
- 物件の引き渡しと登記が行われる
不動産の購入代金は一括払いはもちろん、ローンを組むこともできますが、不動産購入代金の10〜30％の手付金が必要です。
不動産購入にかかる諸費用と税金
フィリピン不動産購入時にかかる費用は不動産購入費用のほかに税金、公証人費用、登録費用、不動産エージェント料があります。
フィリピン不動産購入時にかかる税金は下記の通りとなります。
| 税率 | |
| 付加価値税（VAT） | 標準税率12％ |
| 不動産移転税（地方税） | 0.5〜0.75% |
| 印紙税 | 2％ |
| 譲渡所得税(キャピタルゲイン税) | 6％ |
上記のうち移転税、印紙税、譲渡所得税は不動産売却価格公正価値または売買価格の高い方に対してかかります。また不動産は購入時だけでなく、所有時や賃貸運用時、売却時にも税金がかかるため注意が必要です。フィリピンと日本は租税条約を結んでいるため、手続きをすれば二重課税されません。
不動産登記の注意点
フィリピンの登記手続きには時間がかかります。登記手続開始から登記が済んだ証明である登記済証が届くまでに数ヶ月かかることもあるため注意が必要です。
現地の情報を知る不動産業者への相談がおすすめ
フィリピンは外国人の土地の購入・所有ができませんが、建物であれば購入可能です。コンドミニアムやタウンハウスが選択肢となりますが、どちらも利便性・安全性など現地の情報を集める必要があります。
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