著しい経済成長と人口増加により、不動産投資家から注目されているフィリピン。「利回りは高い？」や「インカムゲイン・キャピタルゲインは狙える？」「成功事例や失敗事例を知りたい」と考えている人も多いのではないでしょうか。
この記事では、フィリピン不動産投資に注目すべき理由やキャピタルゲインを狙う方法についてまとめました。不動産価格が200%以上にアップした実例や、失敗しないための注意点も紹介します。
目次
フィリピン不動産投資に注目すべき理由
フィリピン不動産投資が注目されている理由として「人口増加」と「経済成長」が挙げられます。
上のグラフの通りフィリピンでは安定して人口が増加しており、2023年の時点で人口は１億1,1730万人となりました。これは日本に次いで世界第13位という結果で、2025〜2030年には日本の人口を抜くと予想されています。
特に人口が集中する首都マニラでは不動産の供給が人口増加に追いつかないとも言われ、不動産の価値が高まっている傾向にあります。
上のグラフの通りフィリピンのGDPは成長を続け、2023年1〜9月の実質GDP成長率は5.5％を記録しました。フィリピン政府によると2024〜2028年には6.5〜8.0%になることを予測しています。
フィリピンではアジア諸国の中でも飛び抜けた経済成長が見られ、今後も成長が続けば投資家にとってさらなる収益が期待できる可能性があります。
フィリピン不動産投資で期待できる利益
不動産投資では、下記の2つの方法により利益を得られる可能性があります。
- インカムゲイン（家賃収入）
- キャピタルゲイン（売却益）
インカムゲイン（家賃収入）
インカムゲインは保有不動産の運用により得られる家賃収入を指します。キャピタルゲインに比べて小さな利益を安定して得られるのが特徴で、なるべくリスクを抑えたい人や定期的な収益を得たい人におすすめです。
キャピタルゲイン（売却益）
キャピタルゲインとは保有不動産を売却した際に得られる売却益を指します。短期間で大きな利益を出せる可能性があるのが特徴で、多少のリスクがあってもハイリターンを望む人におすすめです。
フィリピンでは、人口増加と経済成長による家賃・不動産価格の上昇が見込まれています。それによりインカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙えるのが魅力です。短期間で利益が出せる場合がありますが、基本的には長期的な目線で見ておきましょう。
フィリピン不動産への投資方法
フィリピンでは法律により日本人を含む外国人による土地購入ができないため、一般的にはコンドミニアム（マンション）に投資します。コンドミニアムには、完成前のプレビルド物件と完成後の物件があり、それぞれの特徴は以下の通りです。
プレビルド物件（完成前の物件）への投資
フィリピン不動産は、販売開始から期間が経つにつれて値段が引き上がっていくため、プレビルド物件をなるべく早い段階で購入することでイニシャルコストを抑えられます。
物件を安く購入できればその後の投資効率が上がるうえ、売主の値上げに合わせて転売すれば短期間でキャピタルゲインを狙うことも可能です。
ただし、必ずしも値上がりするとは限らず、投資資金を長期間寝かせる必要があるうえ物件が予定通り完成しない竣工リスクがある点には注意しましょう。完成時期は目安として考え、工事の遅延などがあっても対応できるよう余裕を持った投資計画を立てることが重要です。
完成後の物件への投資
完成後物件はプレビルド物件と比べて高い金額で購入することにはなりますが、竣工リスクがなくすぐに投資を始められます。実際の物件を見て購入できるのも特徴で、大きな利益は望めなくとも比較的安心して投資できるでしょう。
不動産投資では購入する物件の立地や築年数、付加価値などを考慮し、賃貸需要のある物件を選ぶことが重要です。物件選定に不安のある人は、現地の情報を知る不動産仲介会社や代理店といった専門家を見つけましょう。
フィリピン不動産投資の実績
フィリピン不動産投資の実績を紹介します。ここでは、フィリピン最大手の建築企業である「DMCI Holdings」の子会社「DMCI Homes」が手掛けるコンドミニアムへの投資例をまとめました。
KAI GARDEN RESIDENCES
KAI GARDEN RESIDENCESはマルダヨンに位置する、42階建ての高層コンドミニアムです。日本庭園をモチーフにした「Sugi（スギ）」「Icho（イチョウ）」「Hinoki（ヒノキ）」の全3棟からなります。
KAI GARDEN RESIDENCESでは実際に、2017年12月予約時の7,106,958円（PHP3,334,000）から、2024年1月時点で16,240,000円（PHP6,496,000）となった実績があります。
FAIRLANE RESIDENCES
FAIRLANE RESIDENCESは、BGC・マカティ・オルティガスの主要ビジネス都市の中央に位置する52階建ての高層コンドミニアムです。すぐ近くのエリアに大規模な橋が建築されることから、より大きな値上がりが予想されています。
FAIRLANE RESIDENCESでは、2018年2月予約時の14,064,700円（PHP6,598,000）から、2024年1月時点で29,937,500円（PHP11,975,000）となった実績があります。
フィリピン不動産投資で失敗しないための注意点
不動産投資は必ずしもうまくいくとは限りません。ここでは、なるべく失敗を避けるための注意点を解説します。
余裕を持った投資計画を立てる
フィリピン不動産は魅力的な投資先ではありますが、不動産市場は常に何が起きるかわかりません。また、利回りは物件購入価格と賃貸価格の関係によって変わるため、それぞれの価格をもとに自身が望む利益が出るかイメージし、余裕を持った投資計画を立てましょう。
プレビルド物件を購入する場合は、投資資金を寝かせる必要があることや竣工リスクがあることを理解しておくことが重要です。
物件の立地やデベロッパーの施工実績を確認する
不動産価格は、物件の立地や築年数などにより大きく異なります。どんなに安く物件を購入できたとしても、賃貸需要のあるエリアでなければ大きな利益は見込めません。将来的に需要の高まる物件かどうかを考慮して投資しましょう。
また、デベロッパーの施工実績を確認することも重要です。中小デベロッパーの場合、大手デベロッパーと比べて竣工リスクが高まるため、大手デベロッパーを選ぶと安心できるでしょう。
詐欺に注意しリスクがあることを知る
不動産投資は信頼できる専門家としっかり計画を立てたうえで、やっと利益に期待できるものです。不動産価格の変動を完璧に予測することはできないため「将来的に利益が出る」「必ず高い利回りが維持できる」といった言葉を簡単に信じてはいけません。
高い利回りに期待できることからフィリピン不動産投資に注目が集まっているのは事実ですが、必ずしも利益が出るとは限りません。すべての情報を鵜呑みにせず正しい知識をつけ、専門家と相談しながら進めていくことが重要です。
フィリピン不動産投資にかかるおもな税金
フィリピン不動産投資では、購入時・賃貸運用時・売却時にそれぞれ税金がかかります。ここではおもな税金を表にまとめました。
不動産購入時にかかる税金
不動産購入時にかかるおもな税金には、印紙税・固定資産税・付加価値税（VAT）・マニラのみでかかる特別教育基金があります。
| 印紙税 | 購入価格もしくは公正市場価格の高い方の1.5% |
|---|---|
| 固定資産税 | 自治体によって異なるが、不動産評価額の1〜2% |
| 付加価値税（VAT） | 約250万ペソ以上の物件のみ、12％※日本の消費税のようなイメージ |
| 特別教育基金※マニラのみ | 不動産評価額に対し1％ |
不動産運用時にかかる税金
不動産運用時にかかるおもな税金には、所得税（不動産収入税）・管理委託手数料があります。
| 所得税（不動産収入税） | フィリピンでの滞在期間が180日未満の場合は賃貸収入の25％、滞在期間180日以上の場合は賃貸収入の5～32％ |
|---|---|
| 管理委託手数料 | 管理会社により異なるが、1ヶ月分の家賃＋毎月家賃の10％程度 |
不動産売却時にかかる税金
不動産売却時にかかるおもな税金には、印紙税・キャピタルゲイン税・不動産仲介手数料があります。
| 印紙税 | 売買価格もしくは公正市場価格の高い方の1.5% |
|---|---|
| キャピタルゲイン税 | 売買価格もしくは公正市場価格の高い方の6% |
| 不動産仲介手数料 | 売買価格の3〜6% |
※税制改正は随時行われる可能性があり、上記の内容と最新情報が異なる場合があります。
現地の情報を知る不動産業者への相談がおすすめ
経済成長が続き不動産価格の上昇が期待されているフィリピン。著しい人口増加によりキャピタルゲインとインカムゲインが狙えるのが魅力で、実際に不動産価格が200%以上にアップした例もあります。
フィリピンでの投資物件選びに失敗したくない方は現地の情報を集め、信頼できる不動産業者を見つけることが重要です。弊社ではツアーや個別面談などもやっていますので、お気軽にLINEでお問い合わせください。
